Quels montages financiers pour une opération d'aménagement ?
L'aménagement désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui visent, dans le cadre de leurs compétences :
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à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations d'aménagement définies au 1er alinéa de l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme,
« Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. »
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à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations.
L'aménagement comprend donc une variété d'actions et d'opérations et ne se définit pas par un « mode de faire » unique mais par sa finalité.
L'objectif du montage d'une opération d'aménagement est de la rendre réalisable et d'optimiser le projet du point de vue opérationnel, du planning et du budget, en s'adaptant aux particularités de l'opération. Il s'agit de définir une stratégie sur mesure s'inscrivant dans le long terme.
L'aménagement voit actuellement son modèle économique et opérationnel évoluer :
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complexification des politiques urbaines (maîtrise foncière problématique, mixité fonctionnelle, objectifs de développement durable, association des usagers...)
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multiplication des partenariats entre opérateurs publics et privés tout au long du projet
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limitation des moyens financiers des collectivités, qui incite les maîtres d'ouvrage publics à se tourner vers l'urbanisme négocié.
Dans ce contexte, le montage « classique », ZAC (zone d'aménagement concerté) et concession d'aménagement pour les opérations réalisées par des tiers, est de plus en plus questionné : des projets urbains sont développés dans le cadre de montages contractuels et financiers alternatifs, avec notamment le développement de la co-production public-privé.
a. Avantages et limites de la ZAC « traditionnelle »
La ZAC, zone d'aménagement concerté, est la plus courante des procédures opérationnelles. Elle a été instituée en 1967.
Elle permet d'acquérir des terrains, de les diviser et de les aménager et de les équiper, puis de les revendre en intégrant, éventuellement, dans la charge foncière le coût de ces équipements publics. Il s'agit d'une procédure d'initiative et de compétence publique, qui permet un contrôle par la collectivité à l'initiative de l'opération.
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